오전 10시, 계약 만료일이 한 달 지났습니다.
임대인 통장에서 보증금이 들어오지 않은 채 새 집 입주일이 3주 앞으로 다가왔어요.
이미 새 집 계약금은 1,500만 원이 빠져나간 상태.
"법무사님, 보증금 1억 8천을 못 받고 있어요. 저는 어떻게 해야 하나요?"
지난주 받은 상담 한 건의 첫 문장이었습니다.
오늘 글은 이런 분들을 위한 안내입니다.
보증금 미반환이 본인 채무로 이어지는 경로, 임대인의 회생·파산 절차에서 임차인이 무엇을 받을 수 있는지, 본인이 회생을 신청해야 할 시점.
이 셋을 단계별로 짚어 드릴게요.
2024년 전세사기특별법 시행 이후 2026년 상반기까지 누적 신고 피해자 약 4만 8천 세대.
이 중 회생·파산 절차로 들어간 임차인이 약 30%로 추정됩니다.
보증금 미반환이 본인 채무를 만드는 메커니즘
보증금 자체는 본인의 채권(임대인이 갚을 돈)이지 채무가 아닙니다.
다만 보증금이 묶이는 동안 본인 생활은 채무로 메꿔지는 경우가 많아요.
새 집 보증금·이사비·중도금을 신용대출·카드론으로 끌어오는 거죠.
처음에는 "잠깐 빌리는 것"으로 시작되지만, 임대인이 끝까지 안 갚으면 그 잠깐이 영원이 됩니다.
2~3년 지나면 본인 신용 잔고가 5,000만~1억 원대로 부풀어 있는 경우가 흔해요.
여기에 임대인을 상대로 한 보증금 반환 소송 비용까지 더해집니다.
변호사 보수 200만~400만, 가압류·강제집행 비용 100만~200만 원.
2년에 걸쳐 진행되면 소송 비용만 600만~1,000만 원이 추가되는 셈이에요.
즉, 보증금 1억 8천이 묶이면 그 자체로 본인 생활이 7,000만~1억 원 규모의 신규 채무로 메꿔집니다.
이 시점에서 회생을 검토해야 할 이유가 분명해집니다.
임차인이 임대인의 회생 절차에서 받을 수 있는 것
임대인이 본인 회생·파산을 먼저 신청한 경우부터 살펴보겠습니다.
임대인의 회생 절차에서 임차인은 "채권자" 지위로 들어갑니다.
보증금 반환 청구권이 곧 채권이에요.
이때 임차인이 받는 비율은 임대인의 변제율에 따릅니다.
보통 30~50% 수준이고, 임대인의 자산 상태가 나쁘면 10% 이하로 떨어지기도 해요.
다만 한 가지 보호 장치가 있습니다.
주택임대차보호법상 "최우선 변제권" — 일정 보증금 이하 임차인은 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있어요.
2026년 기준 대구는 보증금 6,500만 원 이하 임차인이 최우선 변제 대상이고, 최우선 변제 금액은 2,200만 원까지입니다.
즉, 보증금이 6,500만 이하라면 임대인 자산에서 2,200만 원까지는 거의 확실히 회수 가능해요.
보증금이 그보다 크면 일반 채권자와 같은 비율 회수입니다.
본인이 회생 신청해야 할 시점
임차인 본인의 회생 신청 시점을 판단할 때 셋을 봅니다.
첫째, 보증금 회수 가능성이 50% 이하로 추정되는 경우.
둘째, 본인 신규 채무가 가용소득 대비 3년 안에 갚기 어려운 규모.
셋째, 임대인이 이미 회생·파산을 신청했거나 잠적·연락 두절 상태.
이 셋 중 둘 이상이면 본인 회생 신청을 진지하게 검토하시는 게 맞습니다.
"임대인이 곧 갚을 거다"를 1년 이상 기다리시면 본인 채무 이자가 눈덩이처럼 커집니다.
특히 셋째가 가장 결정적이에요.
임대인이 잠적했거나 연락이 안 되면 보증금 회수 시점이 통제 불가가 됩니다.
이런 분께는 본인 회생을 먼저 진행하시면서 보증금 채권은 회생 안에서 청구하는 방식을 권합니다.
회생 절차 안에서도 보증금 채권은 그대로 살아 있어요 — 본인이 면책되어도 임대인에 대한 청구권은 유지됩니다.
다만 본인 채무는 회생으로 정리되어 생활이 안정됩니다.
보증금 채권을 회생 안에서 청구하는 방법
본인이 회생 신청 시 보증금 채권을 "본인 자산"으로 신고합니다.
청산가치 산정 시 이 채권의 회수 예상액(현실적 평가)이 자산으로 잡혀요.
실무 평가 기준은 셋입니다.
하나, 임대인의 신용·자산 상태(부동산 등기·금융 자산).
둘, 본인이 가진 우선변제권·확정일자·전세권 등기.
셋, 임대인이 진행 중인 다른 절차(회생·파산·강제집행).
임대인 자산이 전혀 없으면 채권 회수 예상액은 사실상 0원으로 평가됩니다.
이 경우 청산가치도 0원으로 잡혀 본인 변제 부담이 크게 줄어요.
반대로 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있다면 일부 회수 가능성이 평가에 반영됩니다.
정확한 평가는 임대인 등기부등본·재산 조회 결과를 종합해 산정해야 합니다.
이 평가가 본인 변제금에 직접 영향을 주므로 신청 단계에서 정밀하게 다뤄야 해요.
전세사기 피해와 회생 신청 — 우선순위
전세사기 피해자라면 다른 절차도 병행 가능합니다.
첫째, HUG 전세보증금반환보증·SGI 서울보증 보험 가입자라면 보험금 청구가 가장 빠른 길이에요.
둘째, 전세사기특별법상 피해자 등록 시 LH 우선 매입 임대 신청 가능.
셋째, 임대인 형사 고소 → 임대인 자산 가압류.
회생은 이 세 절차가 모두 막혔거나 늦어질 때 본인 생활을 먼저 안정시키는 도구로 활용하시면 됩니다.
실무에서 가장 자주 보는 순서는 이렇습니다.
보증보험 청구 → 거절 또는 일부 지급 → 임대인 상대 소송 → 회수 불확실 확인 → 본인 회생 신청.
이 순서로 1년 이상 끄시지 마시고, 보증보험 거절 시점에 회생 상담을 한 번 받아보시길 권합니다.
회수 가능성을 미리 평가받으면 본인 채무 정리 시점을 6개월 이상 앞당길 수 있어요.
시간이 곧 이자고, 이자가 곧 추가 채무입니다.
실전 — 보증금 1억 8천 미반환, 본인 회생 사례
지난 2월 마무리한 사건입니다.
30대 후반 직장인 부부, 대구 수성구 빌라 전세 보증금 1억 8천.
2024년 8월 계약 만료 → 임대인 반환 거부 → 보증보험 미가입 → 보증금 반환 소송 진행 중.
그 사이 새 집 보증금 + 이사비 + 생활비로 신용대출 6,800만 원, 카드론 1,400만 원 누적.
임대인은 다른 채권자에게도 동시 압류당한 상태로, 회수 가능성 약 15%로 평가됐어요.
2025년 11월 부부 동시 회생 신청.
보증금 채권은 현실 회수 예상액 약 2,700만 원으로 자산 신고.
변제계획 36개월, 부부 합산 월 변제금 92만 원, 총 변제율 약 30%.
임대인 상대 소송은 회생 절차와 별도로 계속 진행 중이고, 향후 회수되는 보증금은 채권자 분배가 아닌 본인 부부가 받게 됩니다(채권자 목록에 본인 부부가 채권자로 들어가 있기 때문).
회생 인가 후 부부 표현으로 "처음 1년 만에 잠을 푹 잤다"였습니다.
정리
보증금 미반환은 임차인의 직접 채무는 아니지만, 본인 생활을 메꾸는 신규 채무가 그 자리를 채웁니다.
임대인의 회생을 기다리시는 동안 본인 채무가 더 커지는 게 가장 흔한 함정이에요.
보증보험·LH 매입·임대인 소송이 모두 막히거나 늦어질 때, 본인 회생이 생활 안정의 가장 빠른 도구가 됩니다.
보증금 채권은 회생 안에서도 살아남고, 면책 후 회수되면 그대로 본인 자산이 돼요.
본인 보증금 회수 가능성과 회생 시점을 가늠하시려면 임대인의 등기부등본을 들고 사전 상담을 받아보세요.
변제금 계산기에 본인 채무와 보증금 채권을 함께 입력해 시뮬레이션해 보시면 변제 부담 윤곽이 잡힙니다.
저희 사무소는 전세사기·보증금 미반환 사건의 회생 전환을 가장 자주 진행합니다.
임대인 등기부 + 보증보험 거절 통지 + 본인 채무 명세를 가지고 오시면 30분 안에 회수 가능성·회생 시점을 잡아드려요.
"임대인이 곧 갚을 거다"라는 기다림이 가장 비싼 시간입니다 — 본인 생활 안정이 먼저예요.